Succession et indivision : apports de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 dite « loi Letchimy » visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale

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La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 dite « loi Letchimy » applicable à Saint-Barthélemy, s’attaque à une problématique ancienne, celle de l’indivision, dont chacun mesure, les effets négatifs sur le développement économique et social.

Nombre de situations d’indivision sont devenues inextricables, car elles résultent de dévolutions successorales non réglées, parfois même non ouvertes, sur plusieurs générations. En effet, l’unanimité est particulièrement difficile à obtenir en raison du nombre des indivisaires et de leur éparpillement géographique notamment, ce qui bloque tout projet de vente ou même de réhabilitation des biens.

Il en résulte un foncier gelé, des immeubles à l’abandon, des appropriations abusives, bref, un désordre réel découlant du désordre juridique initial.

En réponse, les pouvoirs publics ont longtemps renvoyé à l’application des règles de gestion de l’indivision de droit commun, fondées sur la règle de l’unanimité ou des deux tiers des droits indivis.

À force de ténacité des élus d’Outre-Mer et par suite du législateur pour débloquer les situations d’indivision, la loi du 18 décembre 2018, initialement proposée par le député Letchimy, a su préserver – c’est essentiel – le respect du droit de propriété et du principe d’égalité devant la loi en mettant en place un dispositif dérogatoire et temporaire de sortie d’indivision, applicable jusqu’au 31 décembre 2028.

D’aucuns semblent estimer que les décisions prises sont simples et compréhensibles, les dispositions législatives et réglementaires claires et de bon sens.

Ayant trouvé l’équilibre juridique entre sécurisation des droits fonciers et adaptation des règles de droit commun aux caractéristiques et aux contraintes spécifiques des territoires d’outre-mer, la présente loi prévoit ainsi :

  • un abaissement à 51 % des ayants droit du plancher à partir duquel une vente ou un partage par voie non judiciaire est possible, si aucun recours n’est exercé, pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans.
  • la possibilité ouverte, sans limites dans le temps, à 51 % des indivisaires au moins, au lieu de deux tiers auparavant, d’effectuer diverses opérations, comme des actes administratifs relatifs au bien indivis, le renouvellement des baux, la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision, etc..
  • une meilleure approche des formalités de publication de diverses opérations relatives à l’indivision ainsi que l’exonération temporaire du droit de partage des opérations prévues par le dispositif dérogatoire.

Nous souhaitons nous arrêter sur le premier point, objet de l’article 1er de la loi, qui dispose que :

« Pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire desdites collectivités, selon les modalités prévues à l’article 2 de la présente loi. »

La loi introduit ainsi une simplification et une rationalisation permettant aux territoires ultramarins de sortir de la rigidité propre à l’indivision. Elle rend le partage plus simple, en autorisant son déclenchement à la majorité et non plus à l’unanimité.

Par conséquent, à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin notamment, les indivisaires majoritaires pourront procéder à la vente ou au partage des biens, tandis que le droit commun lui impose l’unanimité des indivisaires pour de tels actes.

Toutefois, poursuit l’article 1er de la loi, ce dispositif ne s’applique pas si l’un des indivisaires se trouve dans une situation de faiblesse protégée par la loi.

Ainsi 3 cas exigent toujours l’unanimité :

  • Le bien immobilier indivis constitue le lieu d’habitation du conjoint survivant ;
  • L’un des indivisaires est incapable (mineur ou majeur protégé) sauf sur autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
  • En absence présumée de l’un des indivisaires, sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions prévues à l’article 116 du code civil.

Dans un souci de sécurité juridique, l’article 2 de la loi soumet ce dispositif dérogatoire à une obligation d’informations.

En effet, « le notaire choisi pour établir l’acte de vente ou de partage dans les conditions prévues à l’article 1er en notifie le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires et procède à sa publication dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien, ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet ».

La notification de vente doit contenir des informations telles que l’identité des indivisaires, l’identité de l’indivisaire qui est à l’origine de la vente ou du parage, la quote-part qui revient à chacun, le prix de vente, les indications sur le bien, etc.

En outre, la loi prévoit un délai de 3 mois dans lequel un indivisaire peut s’opposer à la vente ou au partage. Ce délai est porté à 4 mois lorsque le projet de cession ou de partage porte sur un bien immobilier dont les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu’au moins un indivisaire a établi son domicile à l’étranger, ce qui est un cas récurrent dans les territoires ultramarins.

De plus, le projet de vente du bien doit être fait à titre onéreux et à une personne étrangère à l’indivision successorale. Mais tout indivisaire peut dans un délai d’un mois exercer son droit de préemption au prix et aux conditions de vente proposés à cette personne étrangère, par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires.

Si un ou plusieurs indivisaires s’opposent à l’aliénation ou au partage du bien indivis dans le délai imparti, le notaire le constate par procès-verbal. Et dans ce cas, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis saisissent le tribunal judiciaire afin d’être autorisés à passer l’acte de vente ou de partage. Le tribunal autorise cette aliénation ou ce partage si l’acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

L’adaptabilité de la loi a enfin été renforcée, puisque le conjoint survivant ou l’héritier copropriétaire peut désormais demander l’attribution préférentielle du droit au bail ou de la propriété, dans les limites du montant de ses droits

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L’’indice du coût de la construction (ICC) peut-il toujours être choisi comme indice de révision du loyer dans un bail commercial ?

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Depuis septembre 2014 (loi pinel), l’indice du coût de la construction (ICC) n’est plus un indice de référence du bail commercial. C’est l’activité concernée qui permet de déterminer si l’Indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) peut servir d’indice de référence pour la révision des baux commerciaux.

Aujourd’hui, l’ICC peut être employé pour l’indexation des loyers des baux professionnels, et est toujours utilisé pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014.

A partir du 1er septembre 2014, avec l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, l’ICC a été remplacé par l’ILC ou l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), uniquement pour les baux conclus ou renouvelés après cette date.

Ainsi, à titre d’illustration, dans le cadre d’un renouvellement de bail 3/6/9 au 1er juillet 2015, le propriétaire est-il obligé d’appliquer l’indice ILC ou, a-t-il le droit d’appliquer l’ancien indice ICC ?

En principe, il est obligatoire d’appliquer l’ILC au moment du renouvellement.

Pour autant, dans les clauses d’indexation, il n’est pas interdit d’utiliser un autre indice que l’ILC ou l’ILAT. En effet, la rédaction d’une clause d’indexation n’est pas régie par les dispositions du statut des baux commerciaux.

L’article L. 112-2 du Code monétaire et financier impose que l’indice choisi soit en relation directe avec l’objet de la convention. Il n’est donc pas interdit par exemple de prévoir une clause d’indexation sur l’indice du coût de la construction (ICC). 

D’ailleurs l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier prévoit expressément l’application de l’ICC pour toute convention relative à un immeuble bâti :

« Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques »

 

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Real Estate Sale

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Français :

De nombreuses personnes font appel à un agent immobilier lorsqu’elles commencent à chercher à acheter une nouvelle maison. Les agents immobiliers peuvent s’avérer inestimables pour trouver la bonne nouvelle maison, mais en plus de la coordination avec un agent immobilier, vous devriez également avoir un avocat spécialisé dans l’immobilier qui veillera à vos meilleurs intérêts tout au long du processus d’achat immobilier.

Le cabinet NFL Avocats – Fouilleul Grisoli Associés à Saint-Barth est là pour vous donner des conseils juridiques ou rédiger des contrats. Cela signifie que si vous avez des questions juridiques concernant l’achat de votre maison ou si vous avez besoin de préparer une offre d’achat de biens immobiliers, vous pouvez contacter l’un de nos associés.

Parler avec les avocats expérimentés de NFL Avocats – Fouilleul Grisoli Associés peut aider à clarifier vos interrogations et la confusion que vous pouvez avoir sur vos obligations légales dans une vente, comment déposer un addendum aux documents que vous avez déjà remplis, etc… Chez NFL Avocats – Fouilleul Grisoli Associés, nos avocats en droit immobilier peuvent vous rassurer tout au long du processus d’achat immobilier qui commence par « l’offre d’achat immobilier ».

 

English :

Many people seek out a realtor when they start search to purchase a new house. Realtors can prove invaluable in finding the right new home, but in addition to coordinating with a realtor, you should also have a real estate attorney who will look out for your best interests throughout the entire real estate purchase process.

The NFL Avocats – Fouilleul Grisoli Associés in Saint-Barth is here to give you legal advice or draft contracts. That means if you have any legal questions about your home purchase or if you need an offer to purchase real estate prepared, you may contact one of our associates.

Speaking with the experienced real estate closing lawyers at NFL Avocats – Fouilleul Grisoli Associés can help clear up questions and confusion you may have about your legal obligations in a sale, how to file an addendum to documents you’ve already filled out, etc…At NFL Avocats – Fouilleul Grisoli Associés, our real estate lawyers can put your mind at ease throughout the entire real estate purchase process which starts with the “offer to purchase real estate.”

Permis de construire modificatif

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L’élargissement du champ matériel du permis de construire modificatif :

Sans bouleversement de la nature même du projet, tout peut être modifié !

Par un arrêt du 26 juillet 2022, n° 437765, le Conseil d’Etat précise que « l’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ».

Les faits :

En l’espèce, le permis modificatif accordé prévoyait la jonction de deux bâtiments en une seule construction, un escalier ouvert commun, la surélévation d’une partie de la construction en rez-de-chaussée, l’adjonction d’une terrasse de 4 m² et enfin le remplacement d’un mur et de deux pare-vues en bois par des murs en briques.
En estimant que ces modifications avaient pu faire l’objet d’un permis modificatif, le tribunal a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine exempte de dénaturation, a estimé le Conseil d’État.

Suite logique de l’évolution jurisprudentielle en la matière :

Cette possibilité de solliciter un permis de construire modificatif affectant des éléments substantiels du projet initial déroge à une jurisprudence bien ancrée qui estimait qu’un permis de construire modificatif ne pouvait être sollicité  et délivré que si les modifications envisagées n’affectaient pas la conception générale du projet initial (v. par ex., CE, 27 avril 1994, Bouchy, n° 128478).
Déjà, dans son avis rendu en date du 2 octobre 2020, n° 438318, le Conseil d’Etat avait précisé que, lorsqu’une demande de permis de construire modificatif était déposée dans le cadre de la régularisation d’un permis qui était contesté devant la juridiction administrative (art. L.600-5-1 du code de l’urbanisme), celle-ci pouvait intervenir tant que la nature du projet n’était pas modifiée (1).
Depuis lors, comme le rappelle Monsieur Nicolas AGNOUX, rapporteur public, dans ses conclusions très instructives sur l’arrêt commenté « le champ matériel du permis de régularisation délivré après l’intervention du juge administratif et celui du permis modificatif « spontané » ne coïncident plus. Les difficultés soulevées par ce désalignement nous paraissent aujourd’hui justifier une évolution ».
Aujourd’hui, le Conseil d’Etat étend ce raisonnement aux demandes de permis de construire modificatif déposées en dehors de toute procédure contentieuse (et donc en dehors de toute procédure de régularisation du permis initial).

(1) Par cet avis de section du 2 octobre 2020, le Conseil d’État a jugé qu’un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si la régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

L’apport de l’arrêt du 26 juillet 2022 :

Un permis de construire modificatif peut être sollicité et délivré si trois conditions
sont remplies :

  • le permis de construire initial est toujours en cours de validité,
  • les travaux ne sont pas achevés,
  • les modifications n’affectent pas la nature du projet.

Tout est dit :

Désormais, il ne sera plus nécessaire de déposer une demande d’un nouveau permis initial si le pétitionnaire souhaite modifier des éléments importants de son projet.
Il pourra déposer une demande de permis de construire modificatif, alors même que les modifications envisagées porteraient sur l’économie générale du projet, du moment que la nature de ce dernier n’est pas bouleversée.

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Avocat mandataire – transaction immobilière

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Maître Nicolas FOUILLEUL peut intervenir dans toutes les étapes d’un processus contractuel.

A ce titre, il peut exercer l’activité de Mandataire en transaction immobilière, pour une opération d’acquisition ou de vente pour le compte de ses clients. Son positionnement de Conseil et d’acteur de la transaction immobilière, le place comme un véritable « chef d’orchestre » de l’opération.

Bien sûr, son intervention comme mandataire en transaction immobilière est toujours principalement juridique : il évalue juridiquement l’opération, donne des conseils juridiques et fiscaux et apporte son concours à la rédaction des actes juridiques.

Il garantit par sa déontologie et son professionnalisme :

  • la sécurité juridique de l’opération,
  • la confidentialité des échanges avec le vendeur ou l’acheteur,
  • une offre globale de services, puisque l’Avocat devient ainsi l’interlocuteur unique de son client vendeur ou acheteur

 

 

Si la rédaction de l’acte définitif relève de la compétence du Notaire, l’intervention d’un Avocat n’en demeure pas moins utile dans la mesure où il vous apportera conseil et assistance.

Il est en effet primordial d’analyser les aspects juridiques et fiscaux d’une vente immobilière : la détermination exacte des caractéristiques juridiques de l’immeuble vendu en termes d’urbanisme, d’environnement, du droit de construire, des conditions de la vente lorsque le bien dépend d’une indivision successorale ou conventionnelle, de la qualification au regard du régime matrimonial du vendeur, du régime fiscal de la vente, des droits de mutation et des conséquences en matière de plus-values, sont autant de questions que vous devez avoir abordées avant de vous lancer dans une vente immobilière.

 

Pour contacter Me FOUILLEUL, Mandataire en transaction immobilière, veuillez remplir le formulaire de notre page contact ou par linkedin

Mon avocat est mandataire en transactions immobilières

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L’Avocat, professionnel du droit, peut intervenir dans toutes les étapes d’un processus contractuel.
A ce titre, il peut exercer l’activité de Mandataire en transaction immobilière, pour une opération d’acquisition ou de vente pour le compte de ses clients.
L’intérêt de recourir à un avocat réside principalement dans le fait qu’il sera présent à tous les moments de la transaction afin de la sécuriser et qu’il pourra défendre son client en cas de litige.
De plus, l’avocat intervient exclusivement pour l’intérêt d’une partie contrairement au notaire.