Permis de construire modificatif

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L’élargissement du champ matériel du permis de construire modificatif :

Sans bouleversement de la nature même du projet, tout peut être modifié !

Par un arrêt du 26 juillet 2022, n° 437765, le Conseil d’Etat précise que « l’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ».

Les faits :

En l’espèce, le permis modificatif accordé prévoyait la jonction de deux bâtiments en une seule construction, un escalier ouvert commun, la surélévation d’une partie de la construction en rez-de-chaussée, l’adjonction d’une terrasse de 4 m² et enfin le remplacement d’un mur et de deux pare-vues en bois par des murs en briques.
En estimant que ces modifications avaient pu faire l’objet d’un permis modificatif, le tribunal a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine exempte de dénaturation, a estimé le Conseil d’État.

Suite logique de l’évolution jurisprudentielle en la matière :

Cette possibilité de solliciter un permis de construire modificatif affectant des éléments substantiels du projet initial déroge à une jurisprudence bien ancrée qui estimait qu’un permis de construire modificatif ne pouvait être sollicité  et délivré que si les modifications envisagées n’affectaient pas la conception générale du projet initial (v. par ex., CE, 27 avril 1994, Bouchy, n° 128478).
Déjà, dans son avis rendu en date du 2 octobre 2020, n° 438318, le Conseil d’Etat avait précisé que, lorsqu’une demande de permis de construire modificatif était déposée dans le cadre de la régularisation d’un permis qui était contesté devant la juridiction administrative (art. L.600-5-1 du code de l’urbanisme), celle-ci pouvait intervenir tant que la nature du projet n’était pas modifiée (1).
Depuis lors, comme le rappelle Monsieur Nicolas AGNOUX, rapporteur public, dans ses conclusions très instructives sur l’arrêt commenté « le champ matériel du permis de régularisation délivré après l’intervention du juge administratif et celui du permis modificatif « spontané » ne coïncident plus. Les difficultés soulevées par ce désalignement nous paraissent aujourd’hui justifier une évolution ».
Aujourd’hui, le Conseil d’Etat étend ce raisonnement aux demandes de permis de construire modificatif déposées en dehors de toute procédure contentieuse (et donc en dehors de toute procédure de régularisation du permis initial).

(1) Par cet avis de section du 2 octobre 2020, le Conseil d’État a jugé qu’un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si la régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

L’apport de l’arrêt du 26 juillet 2022 :

Un permis de construire modificatif peut être sollicité et délivré si trois conditions
sont remplies :

  • le permis de construire initial est toujours en cours de validité,
  • les travaux ne sont pas achevés,
  • les modifications n’affectent pas la nature du projet.

Tout est dit :

Désormais, il ne sera plus nécessaire de déposer une demande d’un nouveau permis initial si le pétitionnaire souhaite modifier des éléments importants de son projet.
Il pourra déposer une demande de permis de construire modificatif, alors même que les modifications envisagées porteraient sur l’économie générale du projet, du moment que la nature de ce dernier n’est pas bouleversée.

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Avocat mandataire – transaction immobilière

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Saint-Barth et ses institutions

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Précision bienvenue sur le fonctionnement du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy

À Saint-Barth, l’assemblée délibérante de la collectivité de Saint-Barthélemy est le conseil territorial (LO 6221-1 CGCT) composé de 19 membres. Le président du conseil territorial est l’organe exécutif de la collectivité (LO 6252-1). Il est également en cette qualité président du conseil exécutif, comportant sept membres (LO 6222-5).

C’est à l’occasion du recours d’un conseiller territorial à la date des faits (et aujourd’hui également conseiller exécutif), que le Conseil d’Etat est venu préciser le fonctionnement de ce conseil exécutif.

Les faits sont relativement simples : il se trouve que Mme Micheline Jacques, vice-présidente du conseil territorial et membre à ce titre du conseil exécutif, a été élue sénatrice lors des élections sénatoriales du 27 septembre 2020. Elle a alors, en raison d’une incompatibilité, démissionné de ses fonctions à la collectivité de Saint-Barthélemy. Elle n’a pas été remplacée et le conseil exécutif est alors passé de 7 à 6 membres.

C’est ainsi composé que le conseil exécutif a soumis au conseil territorial, le 19 novembre 2020, un projet de modification du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy, projet qui a été adopté par le conseil territorial le 4 décembre 2020.

  1. D…, qui estime que l’incomplétude du conseil exécutif vicie l’ensemble de ces actes, a demandé au TA de Saint-Barthélemy d’annuler la délibération par laquelle le conseil exécutif a décidé de soumettre au conseil territorial cette réforme et la délibération par laquelle le conseil territorial l’a adoptée.

Premier enseignement :

Ainsi qu’il est prévu à l’article L. 311-10 du code de justice administrative, le Conseil d’État est compétent en premier ressort pour connaître des recours dirigés contre les délibérations du conseil territorial de Saint-Barthélemy relevant du domaine de loi.

Deuxième enseignement :

Le conseil territorial est bien compétent en matière d’urbanisme (LO 6214-3, I 2°) et dans la délibération attaquée, qui ne comporte que deux articles, sont notamment prévues les conditions dans lesquelles s’applique la répartition des droits à construire sur des terrains issus d’une division et les hypothèses dans lesquelles le conseil exécutif peut accorder des dérogations à une ou plusieurs règles de la carte d’urbanisme. Dès lors que ces dispositions mettent en cause les principes applicables à l’utilisation des sols et les principes relatifs à la délivrance des autorisations d’urbanisme, et donc le régime du droit de propriété, et qu’elles ne se bornent pas à en préciser les modalités d’application, elles relèvent bien du domaine de la loi.

Troisième enseignement :

Le Conseil d’Etat n’est en revanche pas compétent, en principe, pour connaître des délibérations du conseil exécutif. C’est le tribunal qui est compétent. Mais celui-ci s’est fondé sur la connexité des questions posées car, dans le recours de M. D…, la légalité de la réforme d’urbanisme est entièrement conditionnée à la question de la régularité de la délibération du conseil exécutif.

Quatrième enseignement :

s’agissant des délibérations du conseil territorial intervenant dans le domaine de la loi, l’article LO 6243-4 du CGCT prévoit que vous ne vous prononcez qu’au regard de la Constitution, des lois organiques, des engagements internationaux de la France et des principes généraux du droit, alors que ce n’est pas le cas pour les actes du conseil exécutif, mais en l’espèce, la requête pose une question unique d’application d’une disposition organique, l’article LO 6222-7.

Cinquième enseignement : l’apport de l’arrêt du 27 juillet 2022 :

En effet, par un arrêt du 27 juillet 2022, le Conseil d’Etat, jouant son rôle de pilier de l’Etat de droit, a précisé les textes applicables dans l’île :

« en cas de vacance d’un siège autre que celui du président du conseil exécutif, le conseil territorial a la faculté mais non l’obligation de compléter le conseil exécutif, sous réserve du respect des règles de quorum et de majorité, qui requièrent un minimum de quatre membres en exercice en son sein. ».

Cette interprétation allait de soi puisque c’est le verbe « pouvoir » qui est utilisé pour ce possible complément du conseil exécutif (hors démission ou décès du Président bien sûr) et que les autres dispositions imposent bien un quorum formulé en des termes classiques.

Conseil d’État, 27 juillet 2022, n° 459128

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